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共享办公行业的"饥饿游戏":怎么走?如何赢?

  2018-03-11 16:55:37   来源:品途商业评论  作者:孙园

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  经历了2015年的批量入场、2016年的快速爆发,2017年的合纵连横,未来共享办公会朝着什么趋势发展?

  2000亿市场,超3000位竞争者,共享办公的未来避免不了一场“血雨腥风”。

  经历了2015年的批量入场、2016年的快速爆发,2017年的合纵连横,共享办公市场两极分化格局已定:

  头部企业坐拥最多的资源和资本,享受着品牌、规模化效应,大踏步跑马圈地。

  比如3个月之内先后合并了洪泰创新空间、无界空间的优客工场,目前估值已达到110亿元,无论点位数、运营面积还是入驻会员数都名列前茅,背后还有红杉资本中国基金、经纬中国、中投汉富、高榕资本等一线投资机构的身影。

  而另一端,在业绩下滑的路上越走越远的玩家也不在少数。据VC SaaS监测数据显示,发展缓慢、亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占到总体数据的28.1%,其中,濒临破产倒闭的企业占3.8%。

  比如运营4个月就倒闭的深圳创客空间“地库”、运营不到一年便宣布破产的Mad Space。

(点击查看大图)

  “三管齐下”,共享办公进入快车道

  1、政策利好

  尽管冰火两重天的趋势如此明显,我们依然不能否认共享办公市场的火热。2018年政府工作报告中,李克强总理提出要促进“大众创业、万众创新”升级。

  “要提供全方位创新创业服务,推进“双创”示范基地建设,鼓励大企业、高校和科研院所开放创新资源,发展平台经济、共享经济,形成线上线下结合、产学研用协同、大中小企业融合的创新创业格局,打造“双创”升级版。”此外,总理还指出,要将创业投资、天使投资税收优惠政策扩大到全国,这无疑也为早期创投市场加了一剂猛料。

  政策利好势必推高早期创投市场的热度,而伴随着创投热潮的高涨,共享办公空间及其配套的创投服务设施,也将迎来大的发展窗口。

  2、资本助力

  资本对于共享办公的狂热也是一大推手。据IT桔子数据统计,2017年共有27家共享办公运营商获得融资,累计获投金额约40.03亿。与之相比,除“超级风口”共享单车和共享汽车之外,共享办公在同领域中吸金能力最强。

  这一偏好在国外资本市场更加明显。被誉为“共享办公鼻祖”的WeWork成立8年,融资规模却已经达到了47.56亿美元。2017年,公司创造了约9亿美元的收入,估值也已经达到了200亿美金。

  “WeWork可以通过向世界各地的年轻专业人士提供一种流行的生活方式,并且设法让人们与它达成更长时间的合作,以此来战胜竞争对手。”投资者们信心满满。

  3、商业地产供给旺盛

  在我国,商业地产产能过剩,如何去库存一直是商业地产的重点问题。公开资料显示,2017年前三季度全国商品房待售面积61140万平方米,同比增长12.2%;其中住宅32256万平方米,同比增长22%;办公楼3537万平方米,同比增长6.1%。

  在商办限购政策日趋收紧的背景下,会有大量商办项目,以及开发商自持商业项目进入共享办公市场。而共享办公的兴起,通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式,以及空间、社群、服务的打造,实现存量盘活。

  繁荣之下,“隐忧” 毕现

  供给旺盛、需求强劲、政策利好的“三驾马车”之下,加之租赁成本低廉、退出时间灵活、增值服务多元,促成了共享办公行业一路狂奔、群雄逐鹿的局面。于是,当蛋糕越做越大时,盈利难、同质化、专业运营人才不足等都成为共享办公企业生存发展的痛点。

  一是众所周知的盈利难问题。

  共享办公空间最大的成本来源于场地,而营收主要来自于租金,这点与住宅属性的长租公寓市场十分类似——而他们的做法也十分相近:通过减少场地成本、增加额外服务来提高利润空间。

  因此,我们可以看到,近年来有着地产商属性的SOHO 3Q和优客工场在规模上都极具扩大,而如万科、龙湖等地产商也都纷纷下场加入共享办公战争。而几乎所有运营商都在不遗余力开发“办公外的其他附加属性”,然而取得的效果十分有限。

  另外,参照大名鼎鼎的“YC”模式,国内不少玩家也从投资孵化上动起了脑筋,最为著名的是李开复博士创办的创新工场。然而“独角兽”企业难找,万里挑一的背后,对运营商而言,投资业务带来的风险性和复杂度也难以估算,若非自身实力雄厚,很难玩得起这样的“资本游戏”。

  对此,潘石屹强调,共享办公目前还处在婴儿期,以今天的规模只能称为“在实验室探讨生活方式。”

  而优客工场毛大庆则一直探寻场租之外的可能性,他曾公开表示,未来盈利收益一半以上将来自撮合交易和衍生业务。

  纳什空间CEO张剑对此则有不同的看法,他认为,提供空间服务的运营商,靠租金赚钱是很正常的,衍生业务的价值不容小觑,但基础业务也要抓的牢。“盈利难不存在的,关键在于发展速度,盈利的公司也未必就好。”他说。

  二是头部玩家也不能“幸免”的高度同质化问题。

  以空间运营为基础,共享办公空间附加的创投服务无非在于行政、法务、金融、人事等方面,已几近于形成固化菜单,而落实到具体服务,运营商们更倾向于将业务外包给其他B2B服务商。随着B2B服务领域的竞争加剧,反映在产品层面上的差异化将会越来越小。

  目前,差异化的最好角度则在于优质点位的获取,以及社群运营方面,但后者在行业群、商学院群体等其他圈层的冲击下,竞争优势尚不明显。

  三是缺少专业的运营人才,导致运营管理能力匮乏。

  共享办公有着很高的隐形运营壁垒,比如资源嫁接能力、招商入驻能力、场地规划能力、企业服务能力、社群运营能力、成本和风险控制能力、能耗管理能力、系统服务能力等,无一不需要专业的运营人才解决。

  然而,作为发展时间仅3-5年的市场,拥有综合运营能力的人才严重短缺,并在短期之内难以解决此类问题。于是,那些只看到了趋势,却完全忽略运营难度的共享办公创业者,很快就迎来了市场的淘汰洗牌;与此同时,那些资金雄厚、口碑不错的共享办公平台也开始了整合之路。

  新机遇,是否带来行业的“柳暗花明”?

  在多重困扰之下,我们不妨从最基本的“开源节流”来考虑一下,共享办公运营商们,应该怎么做?

  “开源”之一,抓住二三线城市的新机遇

  克而瑞发布的《2017联合办公行业发展报告》中提到,由于拿地成本增加和传统办公楼租金的下降,联合办公租金市场受到冲击。尽管北京和上海仍然拥有最多的品牌分布,但诸如成都、西安、武汉等地也成为了新的热门布局城市。

  SOHO中国董事长潘石屹曾表示,在考察中发现,有些共享办公企业在二三线城市的出租状况竟然比北上广还要好,并将在2018年大力布局二三线城市。

  “开源”之二,开发大企业用户价值

  数据显示,在WeWork,自由职业者或小型创业公司的入驻比例从2010年的80%下降到2017年的39%,而100人以上企业的比例从3%上升到了12%。大企业代表着更多的租金负担能力和用户价值,这也将成为新的利润增长点。

  “开源”之三,构建完善会员体系,在商业闭环中完成品牌和服务溢价

  共享办公与传统办公最为巨大的差异在于其灵活性和服务属性,完善的会员体系有助于形成平台忠实用户,同时通过打包服务获得更多收益。

  节流之一,善用规模化带来的成本优化

  形成规模后,在拿地、装修、服务供应等环节都可享受边际成本递减带来的红利,有效摊薄成本。

  节流之二,寻求战略合作

  与地产商、供应商、产业基金等形成战略合作关系,有利于获取优质资源,适当的同业合作能够规避因自身规模过小带来的问题。

  节流之三,利用政策利好

  关注商业地产领域、双创领域与共享办公行业的利好政策,充分用好政策红利。

  多重因素作用下,未来共享办公会朝着什么趋势发展?品途商业评论(ID:pintu360)大胆做几个预测:

  1、资本运作频繁,合并及大额融资事件时有发生,产业资本入场站队;

  2、机会窗口尚未关闭,二三线城市迎来发展期,区域性企业与行业霸主平分秋色;

  3 、联合办公出现多属性,综合业态带来更多办公新体验,服务体验进一步完善,打造商业闭环。

  2018共享办公将如何精彩?请拭目以待!

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