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潘石屹的SOHO3Q要独立上市 估值和竞争力几何?

  2018-03-21 09:49:52   来源:房地产和互联网思维

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  潘石屹说,SOHO 3Q已经找到了合适的运营方法,使得所有项目都处在盈利状态。

 

  3月20日,下午SOHO中国的2017年业绩发布会,几乎成了SOHO 3Q的产品说明会。

  大佬潘石屹在发布会上发布了两个重磅消息:一个是SOHO 3Q一直在财务和法律上独立,为独立上市做准备;二是2018年SOHO 3Q的规模将扩张一倍,工位数量将达到5万个,成为中国共享办公第一梯队成员。

  那么,这将涉及到两个问题。第一个问题,SOHO 3Q估值在多少。

  按照SOHO中国当天的股价计算,SOHO中国整体市值232亿元。潘石屹说,SOHO 3Q的价值被低估,造成SOHO中国的市值偏低。那么,SOHO 3Q到底值多少钱?

  由于SOHO中国持有SOHO 3Q的全部股份,没有进行公开募资,SOHO 3Q的估值没有第三方机构独立计算过。但通过对同类型公司的比较,我们可以大致看看SOHO 3Q 的价值情况。

  根据SOHO中国最新公布的财报数据,截止到去年年底SOHO 3Q的工位共计26000个,按照财报公布的每个工位平均5—6平方米计算,SOHO 3Q的办公体量为13万平方米以上。

  SOHO 3Q的这个规模和体量在中国的共享办公空间中排名并不靠前。和它同类的优客工场规模达到了40多万平米(收购无界空间之前),纳什空间达到了70多万平米。不过,根据潘石屹的规划,明年SOHO 3Q的工位将达到5万个,体量将达到30万平米左右,从规模上进入第一梯队阵营。

  规模并不是决定估值的最终因素。即便那什空间的体量超过优客工场,但优客工场的公开估值高达110亿元,超纳什空间的数十亿元估值。

  除了体量之外,品牌和多元化的盈利能力是决定性因素。优客工场估值因毛大庆的个人品牌溢价而上升,而SOHO 3Q也依据潘石屹的个人品牌使得不少租客慕名而来,SOHO中国也有着更丰富的品牌积淀。从这方面看,至少SOHO 3Q的品牌估值不会低于优客工场。

  从盈利能力上看,目前创业空间的盈利模式基本雷同。一方面,他们通过整租商用物业,对其进行改造再进行分租获得差价收入;另外一方面,通过对租客进行会员管理,赚取增值服务获得利润。

  不过,因SOHO中国有不少自持写字楼,SOHO3Q采取自有物业运营和合作运营模式同步进行,而其他具有一定规模的共享办公空间几乎全部采取整租+散租或者托管运营模式。从利润率上看,SOHO3Q比其他共享空间模式更有优势,SOHO中国不仅可以享受出租物业的收入,还可以从散租溢价上获得二次收入。

  第二个问题,SOHO 3Q的未来空间和优势在哪里?

  共享办公空间经过三年发展,进入了兼并重组时期。去年开始,优客工场先后完成了对鸿泰创新空间以及无界空间的合并,成为共享办公领域的领头羊。

  和优客工场不同,SOHO中国属于一家已经上市的公众公司,相对而言公司决策机制不如优客工场灵活。这给潘石屹提出了更大的难题,SOHO 3Q的扩张,既要保持股东要求的盈利性,也要保持扩张的速度,不能在竞争中掉队。

  当下中国商用物业的空置率极高。但如果共享办公企业整租下来再散租,这会对运营方造成两方面问题,一方面扩张需要的资金成本压力太大,第二,共享办公运营方还需要承担有可能产生的高空置率带来的损失。

  尽管从整体上来看,几家一线共享办公企业出租率都还不错:SOHO 3Q达到了87%,那什空间达到93%,优客工场达到了80%以上。但不同的项目冷热不均,核心地段满足,而非核心地段的空置率却很高。

  也就是说,优客工场式的快速扩张,有可能需要企业承担更多的试错成本。事实也证明,快速扩张快速上马也必然导致部分项目出现亏损。

  去年上半年,SOHO 3Q宣布扩张战略,选择敲定在北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、长沙八个城市进行扩张,截止目前已经在杭州、南京、深圳落地。

  不过潘石屹选择的扩张模式并不相同。潘石屹并不选择重投入的模式,而是通过品牌管理和运营收益分成等方式和当地的项目方进行合作,减轻整租带来的财务负担。

  潘石屹说,SOHO 3Q已经找到了合适的运营方法,使得所有项目都处在盈利状态。

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