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海尔

甲级写字楼里的共享办公有啥不一样?

  2018-06-21 09:10:24   来源:上观新闻  作者:范佳来

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  共享办公正在成为上海常见的办公模式之一,其客户群体也不再仅仅是创业者和小公司。

  走进上海中心大厦29层,映入眼帘的不是商务风格的办公室,而是北欧风情的书桌,色彩斑斓的几何吊灯和装饰着莎士比亚插画的墙面。明快的音乐声中,三三两两办公者轻声交谈。落地窗外,缓缓流动的黄浦江和沿岸核心区域CBD景观收入眼底。

  记者到访的是一家名为“Spaces”的共享办公企业。租下“上海中心”29层后,它将楼面改造成约4000平方米的共享办公区域。近一年来,像Spaces一样入驻上海甲级写字楼的共享办公企业数量越来越多,共享办公正在成为上海常见的办公模式之一,其客户群体也不再仅仅是创业者和小公司。

  外貌:移动工位和私密“包间”共存

  共享办公的概念起源于美国,初衷是为不同行业、不同职业的人提供共同的办公场所。自从第一家共享办公企业在上海“落地生根”以来,如今已经走过三年。WeWork、氪空间、优客工场、方糖小镇……不少颇有名气的企业已在城市中涌现。传统印象里,租赁共享办公的主要是创业者和小公司,因此它也常被称为“创客空间”。

  戴德梁行的研究报告显示,截至今年一季度末,在北京、上海、广州、深圳、中国香港、中国台北六个城市中,已出现550个共享办公场所,其中上海的数量最多,达到168家。一年前,这些共享办公还多集中在乙级写字楼、厂房和创意性空间内,如今地点纷纷转向高品质楼宇,特别是甲级写字楼。来自仲量联行的预测显示,今年共享办公对上海甲级写字楼的净吸纳量将达到180万平方米,比去年提升30万平方米。

  总高度632米的“中国第一高楼”上海中心大厦地处浦东新区核心CBD区域,其中8层-81层为写字楼区域,布局着上海乃至全国的顶级写字楼。Spaces在一年前进驻上海中心,其办公区域划分为开放式空间和传统的隔间设计,大约提供约500个移动工位,租客可以选择任意位置办公。私密区域就像“包间”,共有40至50间办公室,最小的可以容纳1至2人,最多可以容纳30人。

位于上海中心大厦29层的共享办公企业Spaces内景

  “相比传统办公,共享办公在设计上更注重人性化的细节。”Spaces中国区相关负责人介绍。“例如,传统办公室里大多是L型办公桌,一块挡板将不同办公者隔开,显得有些沉闷。但在共享办公,所有的挡板都可以移动。”

  还有工位的高度和宽度需要同时保证空间利用率和办公者的舒适度。在咖啡吧台,无论是冰箱、咖啡机还是饮水机的位置都需要经过精密的设计,方便租客在倒咖啡、喝牛奶时可以方便地和周边的人群交流,也不会因为机器的位置拥挤而排起长龙。

在Spaces中设置了咖啡吧台,租客可以免费取用咖啡

  在紧邻上海中心大厦的上海国际金融中心16层,记者则看到了被称为共享办公“鼻祖”的WeWork。成立于美国的WeWork是共享办公领域的先行者,两年前进入上海,如今已开出8家门店。在威海路、云南路、淮海路等地,彩色霓虹灯、艳丽墙纸、巨大的英文标语是WeWork的标志,但走进国金中心门店,整体风格显得沉稳低调。桌椅采用全黑色,大理石地面被替换成木质,并铺设降低噪声的厚质地毯,大红色沙发换成了圆弧形的黑色沙发。公共区域里的咖啡吧台设计成黑白相间的大理石色,提供免费咖啡。

  相比传统的WeWork,国金中心门店的WeWork显得更加简约现代

  母婴室、冥想空间、电话亭、卡拉OK包房……在WeWork国金中心门店里,记者看到了一些不同于传统办公的“陌生面孔”。WeWork大中华区总经理艾铁成说,这些是WeWork独有的“特色空间”。这里的空间设计不通过密集排满工位的方式来追求租金效益的最大化,不用于办公的特色空间约占全部面积的40%,在WeWork其他门店的特色空间里,甚至能看见篮球场和健身房。

  艾铁成介绍,国金中心门店是WeWork在设计上转型的重要节点。相比威海路门店的33个移动工位,国金中心只有8个。设计调整还包括玻璃。起初,WeWork 所有空间都是透明玻璃墙,以此来鼓励办公空间里的人进行更多眼神交流,彼此“脸熟”后,更容易和对方搭话,成为朋友。 但是在国金中心门店,封闭办公室的墙面采用电控的磨砂玻璃材质,上方模糊,下方透明,保留了开放气息,也保证路过的人无法看清室内。相邻办公室之间,玻璃则是下面模糊,上面透明,起身时能看见对方,但伏案工作时,无法窥探到对方的工作内容。

国金中心门店的玻璃设计中富有“心机”

  “由于中国客户更在意工作的私密性,国金中心门店里特意增加封闭办公室的数量,并且在设计上更注重保留客户的隐私。”艾铁成说。在运营中,WeWork也在根据本土文化调整空间布局。由于中国客户普遍有开会需求,在未来开设的WeWork门店中,会议室的数量也会增加。

  租金:合理成本入驻顶级CBD

  入驻上海的甲级写字楼,是许多办公者的梦想,那么租金价格如何呢?

  官方网站提供的资料显示,在WeWork国金中心门店,最便宜的移动工位价格为5290元/月。封闭办公室中的工位则要8000至1万元/月。一个约50平方米的封闭式6人办公室,每月租金在5至6万元不等,临近窗边的价格更贵。

WeWork国金中心门店里有许多封闭式办公室

  值得注意的是,这个价格包括全配套的办公家具、物业费、水电费以及所有清洁服务和茶水费用等。记者从上海国金中心的工作人员那里了解到,租用国金中心的传统办公室,要从300平方米起租,房租约为20元/平方米/天,算上物业费用、装修费用等,每年至少大约需要支出260多万元,是一笔不菲的开销。

  那么共享办公和传统办公,哪个更实惠?对于创业公司,毋庸置疑选择共享办公。“大部分小公司用不着300平方米的办公面积,共享办公提供了一个机会,创业者可以用较为合理的成本入驻顶级CBD。”在WeWork国金中心门店办公的夏先生说。

  对于大公司而言,共享办公的性价比也很高。记者粗略估算,按照每个工位8平方米计算,300平方米的办公室里大约有37个工位。如果全部租用移动工位,每年大概要支付约230万元的租金,比传统办公低了约12%,还能“拎包入住”,省去装修、采购等浪费的时间和精力。这是由于共享办公的设计、研发、装修、运营都实现了一体化,还有集中大规模采购的成本优势。

  共享办公的基本商业模式是与商业写字楼签署长期租赁协议,将其改造成共享小不一的办公空间后再转租他人,获取租金差额利润。租客可以按月租赁,在一些非中心区域,每个工位月租金仅需2000元左右,这意味着,共享办公对租客的门槛比较低。大量的短期租赁和微薄的租金差额,对于企业来说显然不够稳定。

  “共享办公本质是运营企业,在办公室租赁中承担了类似二房东的角色,而非实际的产权拥有者。” 第一太平戴维斯华东商业楼宇部高级董事郑廷俊说。多家企业的负责人告诉记者,目前共享办公市场竞争激烈,打价格战居多,他们正在积极开拓“租桌子”之外的盈利模式,使收益来源更稳定。

  例如WeWork和地产商远洋集团合作,WeWork负责品牌、设计、社区建设、会员管理和运营,地产商远洋集团提供地产物业、本地资源和重要的资金支持,最后两者基于营业收入分成。远洋集团提供本地物业,减少了来自办公楼原有持有者的风险,对于WeWork而言,是一个稳定租赁关系的不错方式。

  租客:越来越多出现大企业

  传统印象里,共享办公的租客大多是10人以下规模的小企业和自由职业者。但随着行业蓬勃发展,共享办公的目标用户也在变化。在甲级写字楼中的共享办公空间中,越来越多地出现大企业身影。

  记者从氪空间总裁钟澍处了解到,如今在氪空间,大企业客户已占整体客户比例的50%。大公司的人员变动也很频繁,有时因为业务发展需要,会增设一些团队,而原有的办公空间不能容纳。与其改变办公地点,不如在同一栋办公楼内,租一些共享办公的工位,这样保证团队依然在同一个地点办公,互相能沟通。

位于上海海洋大厦的“氪空间”内景

  记者和一些租客交流后了解到,大企业的海外拓展部和市场部往往青睐将办公室设在共享办公空间内,这是因为传统办公楼一般固定在某个位置,无法灵活变动办公地点。而共享办公品牌往往在全国乃至海外设有门店,只要租客签订了合同,就可以任意选择一家门店办公,相当于实现“全球办公”。对于需要经常出差的办公者来说,解决了去哪里办公的大麻烦。

  在钟澍看来,共享办公就像甲级写字楼的“弹簧”和“调节器”,对企业人员变动的容纳更有弹性和包容力,未来有超过20%的写字楼空间将“变身”共享办公。这是由两个原因决定的。

  ♦ 首先,在甲级写字楼租赁一个办公空间,不仅是从盈利角度的考量,也有提升企业形象的作用。对于共享办公品牌而言,可以摆脱固有印象,进军高端市场;

  ♦ 对于甲级写字楼来说,共享办公则成为去除多余供应的新思路。根据戴德梁行的数据,近年来上海中央商务区甲级写字楼的空置率不断提升,今年已达到9年来最高水平,未来预计仍将有相当数量的供应入市。蓬勃发展的共享办公正好帮助写字楼“消化”库存。

  氪空间并不是唯一一家受到大企业客户青睐的共享办公。记者走访发现,WeWork的大企业客户已占到30%。包括通用电气、戴尔、腾讯、微软、硅谷银行、毕马威等世界五百强企业。中国是WeWork的大企业客户发展最快的市场。租用工位最多的企业是北京的大麦网,已租用700多个工位。

  氛围:真实社区连接不同人群

  每天在办公室正襟危坐的你,可曾想过,有一天办公室里也能喝红酒、学瑜伽?

  当记者停留在WeWork国金中心门店时,一场品酒会正在展开。衣着休闲的工作人员在咖啡吧台打开一瓶瓶红酒,细心地教授品酒技巧。门店工作人员介绍,这样的社区活动,每周都会召开3至4次。晚上下班后,还会不定期举办免费的瑜伽培训班,让忙碌的办公者放松身心。不少人因此结识,成了朋友。

  “相较于严肃的传统办公室文化,共享办公更开放,更在乎社区概念,它提供的不仅仅是办公场所,更是一种生活方式,一个人脉社交与服务生态圈。在一个真实的社区中连接不同的人群,创造更多的合作机会。”艾铁成说。

  对于办公者而言,开放式的氛围带来的是更多商业合作伙伴。某金融公司负责人汪小姐告诉记者,自从搬入共享办公空间后,和周边几家公司的负责人都成了好朋友,互相之间有业务合作,也变得更方便。

共享办公为不同行业的办公者们提供了一起办公的机会

  对于共享办公的运营者而言,则是开拓了租金收益之外的盈利方式。“一展空间”负责人王珏告诉记者,除了提供办公室之外,一展空间还能为企业提供最基础的注册、税务,发展所需的市场推广、投融资,及针对个人的差旅、保险、医疗等特色服务,并收取比市场价更低的费用。有时,运营者还会帮助不同需求的公司“牵线搭桥”,例如服装公司和展览公司,创业公司和金融公司等,因为在同一个地点办公,这样的合作变得更容易。

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