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西安等二线城市的共享办公如何突破盈利瓶颈?

  2018-08-13 09:53:23   来源:华商报  作者:李程

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  记者近期走访了西安五家共享办公项目,没有一家是满负荷,个别平台甚至出现较大面积空置。

  近期,曾经陷入增长困局的共享办公再度成为业界关注的热点,主要原因在于,在经历了一轮“高峰-低谷-复苏”之后,这个行业在近期伴随头部平台的大额融资和扩张,又再度火了起来。但是,依然面临着找不到盈利模式的尴尬。这次,是风口还是泡沫?

  报团取暖两年后,共享办公风口又来了

  王鹏坐在电脑前忙着给客户写文案,偶尔,他会到隔壁工位和人聊天,但他们并不是同事。和王鹏一样,他们都是创业者,因为刚起步,没有经济能力在写字楼里租用专用的办公室,这些创业者选择了西安浐灞一家创业基地。这里有办公卡位,还有共享会议室、休息区,有时还会举办创业培训和路演活动。王鹏希望,通过结交更多人脉资源,可以帮助到自己的事业。

  王鹏是全国数以千万计创业者的一员。数据显示,中国创业者规模已超过3000万人,新注册企业日增,带动共享办公的需求迅速增加。

  截至今年6月底,联合办公平台在全国的网点超过6000个,提供工位数达200万个。据科技部数据,去年全国众创空间已达到5500余家。这些平台在北上广深的布局最为集中,并迅速向成都、西安等二线城市辐射。

  “联合办公和众创空间都有共享办公属性,不过在设计初衷上有所差别。”仲量联行华西区商业地产暨工业地产部总监李健介绍,联合办公针对的多是小微企业,主要强调办公资源整合,降低入驻公司门槛;众创空间除了有新创公司,还面向个人创客,除办公场地、产品展示、路演展示等硬件支持,也要满足企业服务、创业培训和资本对接等软需求。

  在共享办公领域,今年异常热闹的是一些头部品牌。优客工场、WeWork、氪空间纷纷宣布完成新一轮融资,这些平台也在更多城市布局扩张。这样的火热景象与两年前对比鲜明:2016年被称为创投业的资本寒冬,一些联合办公和众创空间也因此破产倒闭。不过,在抱团取暖两年、获得大额资本的加持后,不少从业者乐观认为:共享办公的风口又要来了。

  新创公司快速增加,西安众创载体已超过500个

  共享办公新一轮扩张,还是和市场需求有不小关系。工商数据显示,去年全国新设市场主体1924.9万户,达到历史新高。在西安,截至7月底,今年新登记市场主体已突破26万户,增速在15个副省级城市中排名第一,市场主体累计超过120万户。

  氪空间创始人兼董事长刘成城在7月份的一次主题演讲表示,在城市人口集中化的背景下,企业组织架构逐渐团队小型化、组织分布化,加上年轻从业者对轻松自由的办公氛围的需求,都使得联合办公的模式能够成立。

  共享办公还获得了“双创”政策的鼓励。截至2018年5月底,西安已累计建成众创载体539个,总面积1705.03万㎡。西安还出台众创空间管理与资助政策,对认定的市级、省级、国家级众创空间逐级给予资助,并提出最高给予500万元补贴。

  “不少众创载体的创始人原来是做孵化器的。”西安交大管理学院教授仝铁汉指出,由于孵化器和众创空间的载体比较接近,更容易按照政策思路把平台做起来。

  随后,一些民间中小企业和创业者也在跟进。由于这个行业被寄予“发展新兴产业”和支持“双创”的厚望,房地产公司、创投机构也携带资本涉足其中。而联合办公和众创空间的提法,也更多体现出地产思维与政策思维的理念差异。

  看似热闹的共享办公行业,在运营中并不尽如人意。不少平台扮演的更像是物业角色,经营上依赖工位出租。由于所在地段、运营能力和建设主体的差异,平台之间入住率分化严重,有的面临较大运营压力。西安一家众创空间负责人表示,客户对硬件和软服务越来越看重,这导致项目前期成本投入很大。

  他算了一笔账:“1000㎡的空间减掉300㎡的公共区域,剩下700㎡可对外出租。一个工位占地2㎡,相当于350个工位。以每个工位400元月租计算,350个工位的年租金收入168万元。假如前期投入500万元,要3年才能回本,这还是全部入住的理想状态,没有算空置期和装修、人力、推广、活动等各方面成本。”而事实上,700㎡安排350个工位也几乎是不可能的。为了满足不同团队需求,许多平台还设置了封闭工位的办公室。

  该负责人表示,理论上做众创平台可以享受政策优惠,后期还能靠服务创业者、分享孵化企业的股权来盈利,但创业项目的夭折率本来就高,加上现在平台又多,要吸引到靠谱的创业者并不容易,“不考虑未来市场变化,前期资金周转就是个大问题。”

  服务存在同质化,共享办公也有不方便

  记者近期走访了西安五家共享办公项目,没有一家是满负荷,个别平台甚至出现较大面积空置。有知情人士介绍,城内和高新区项目算是相对理想,入住率高的能达到80%以上。即使如此,因为竞争激烈,高新区也存在低入住项目。其他区域就更不乐观了,有些平台出租率不足30%,甚至还有一些是彻底没租出去。

  新开平台的入住率更考验运营者耐心。有些项目已开业大半年,依然还在招商。在西安一家写字楼租赁网站上,可以看到不少共享办公平台预约看房服务,而在微信等社交渠道,也能找到类似招租广告,这意味着,部分项目的入住率远未达到预期状态。虽然入局者众多,但在共享办公领域,不少平台的区别体现在硬件和租金上,服务内容却是大同小异,创投支持无非就是行政、法务、财税和人事等方面,同质化现象突出。

  由于建设主体和物业成本的不同,也直接影响投向市场的租金水平。记者对比发现,西安市面上的共享办公平台,按工位出租价格在200-1800元/月不等;按照面积出租的价格在300-800元/月。

  浙江大学房地产研究所调研员夏强表示,共享办公具备拎包入住、租期灵活、整合创投资源等特点,与传统写字间相比具有集群和社群优势,也满足了新一代工作者对空间多样、开放放松办公环境的向往,所以会受到年轻创业者的追捧。

  根据创业者的反馈,共享办公在配套上的确比传统办公室更有吸引力,但上述价位对于精打细算的初创公司来说并不一定便宜,甚至还有公司为了节省费用又转去传统办公。

  张先生的公司正在筹备新项目。过去他的公司的项目要做产品展示和路演,所以在众创空间租用了封闭工位的办公室,7个工位的房间每个月下来5000多元。而现在新上马的项目业务洽谈比较,员工人数也比原来增加数倍,比较再三还是决定去整租写字间。

  西安主城区和高新区等核心商圈的共享办公项目入住率较高,但同时也意味着它们的办公区更为繁忙。小白以前上班的公司在传统写字楼,她觉得共享办公的缺点就是办公室一个挨着一个,只靠着玻璃隔断,彼此还是会形成一定干扰,尤其工作日人多的时候感觉会比较嘈杂。

  非租金收入处于探索期,盈利模式有待清晰

  近日,潘石屹在宣布SOHO 3Q转型时表示,他最近开始反思包括共享办公在内的创业热,很多创业公司拿到融资之后开始烧钱扩张,但赚钱盈利的基本问题都没有解决。

  事实上,烧钱快、赚钱慢、营收单一一直被视为共享行业的共同痛点,共享办公也不例外。克而瑞机构对50家平台的收入结构监测发现,平均81%的收入来自于工位租金,9%来自于其他租金收入,还有10%属于非租金收入。

  夏强认为,共享办公空间一般办公租金就包含了电费、复印机使用、会议室、会客场所等公共费用,占地较大的项目还配套健身房、书吧、咖啡吧、便利店等设施。最大的成本来源于场地,而营收主要来自于租金。运营逻辑主要是通过减少场地成本、增加非租金收入来谋求提高利润空间。

  有从业者表示,相对而言,由政府机构、高校、科研院所和龙头骨干企业建设的符合“双创”政策的平台,房租压力较小,这是其他类型的项目所不具备的。

  而在非租金收入方面,克而瑞认为,投资孵化、社群、撮合成交等都被视为共享办公的潜力股。然而现实却各自面临难点:投资孵化的回报周期较长,环节比较复杂;社群收入存在成员流动性大、共同话题少、变现手段缺乏等问题;撮合成交同样面临两难:若空间不够聚焦、会员之间关联性差,撮合成交的可能性就不高;若聚焦到某一细分领域,缺乏行业资源的前提下,入住率又难以保证。因此,共享办公行业的非租金收入仍然处在探索阶段。

  响应“双创”政策,拿到政府补助,也是不少众创类平台的收入来源。但是,有观点认为,这也导致部分平台成为政策的依赖者,招商动力不足、缺乏市场冲劲。有不少消息称,包括西安在内国内不少城市都出现了众创空间拿到补贴后出现关门的情形。

  摊子大利润薄风险高,行业洗牌可能会持续

  对于共享办公行业前景,知名市场调研机构沙利文报告预测,预计到2022年,市场规模可达到4092亿元。增量很大一部分来自于联合办公空间对商业地产的覆盖,WeWork方面甚至曾乐观预测共享办公将覆盖30%的商业地产面积。对此,夏强认为,在不少购物中心也已拿出自有面积布局的背景下,共享办公的确还有增量空间,不过30%可能有些高估。

  不过,对于一些头部品牌的快速扩张,也有业内提醒,需要留意盲目扩张带来的资产泡沫,如果只追究规模化而忽略了实际运营情况,加速扩张也可能是加速灭亡。

  陕西师范大学经济学博士毕超认为,共享办公在线下有重度资产,这一点与住宅属性的长租公寓十分相似,这就意味着其不能仅靠线上思维来推动,而要尊重实体商办市场的运行方式,资本参与也不能简单套用共享单车、共享充电宝等其他共享行业的做法。

  有业界人士认为,在政策的支持下,三四年前,共享办公曾经风靡包括西安在内的全国不少主流城市。然而,由于行业特点所决定,其规模往往较大,而利润通常很低,依靠市场化来赚钱的难度很大,一些企业退出这个行业。头部企业重新获得新一轮融资,如果突破不了自身盈利的瓶颈,未来的成长性还需要打问号。

  仝铁汉分析,决定平台生命的其实还是自身实力。比如:位置、品质、服务、价格等都具有竞争力的项目,肯定对承租者更有吸引力。而要解决好运营问题,不仅要构建新的盈利模式降低成本率,同时也要科学进行投资分析,控制好管理和服务成本。

  夏强表示,区域市场的营商环境、创业需求也会影响到共享办公平台的发展潜力。西安等全国多数城市,在这两方面上弱于北上广。在头部平台积极向全国扩张的过程中,或许行业洗牌还将会持续出现。

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