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优客工场"手下败将"洪泰创新创始人首次谈共享办公之死

  2018-08-14 10:36:43   来源:园区界  作者:李晓丽

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  资本只是助力,核心是战略、团队和产品。如果连产品都做不好,未来发展很难。

  2018上半年以来,共享办公频繁上演并购案。舆论焦点给足了那些发起收并购的明星企业,而被收购方再无声量。虽然商业世界信奉胜者为王,但曾拼尽全力打拼的他们,是共享办公这个行业重要的组成部分。

  在征程告一段落之时,有人淡出,有人坚守,也有人选择重新出发。

  在整合潮进行最为激烈的这个时间段,洪泰众创空间创始人兼CEO王胜江,终于愿意谈谈了。

  自2017年洪泰创新空间与优客工场爆出合并消息之后,园区界就与王胜江进行过一次沟通,除了谈行业,对于合并细节他不愿意多谈,主要原因是去年那个时间节点正在尽调中,处于缄默期。今年1月,优客工场正式宣布全资收购洪泰众创空间,整合也告一段落。

  今年5月,新身份换做是优客工场股东、联合CEO的王胜江,这回放下焦虑,与园区界聊了聊过往这段创业历程。

  2015年,王胜江离开SOHO中国,跳进了共享办公大潮,创立洪泰空间,成为首批弄潮儿;2017年王胜江把洪泰空间的运营面积做到几十万方,跻身头部段位。转身,王胜江把洪泰卖给了毛大庆,正是这个决定,拉开了共享办公的整合大幕。

  身不在,心未远。看创业老炮王胜江,谈合并大潮下的共享办公。对于仍在前行的同行们来说,听听他的声音,得与失都有份量。以下为园区界与王胜江对话实录(有部分删减和顺序调整):

  谈合并:从没想过有一天会被合并

  园区界:3年前预见到洪泰创新空间如今会被合并吗?

  王胜江:没想到。2015年的时候没想到。那时候,我们也是头部企业,一直做得很辛苦,我们认为自己2016年成长还是不错的。我们以很轻的输出管理为主,行业影响力做得也不错,企业对我们也很认可,服务做得也很好。走到现在,是趋势的、时代的选择。

  园区界:聊聊洪泰创新空间跟优客工场合并的历程吧。

  王胜江:签订合并协议是在去年四五月份,最后关门是去年底今年初左右的时间。

  我创业是从15年开始的到现在两年半不到三年,我认为这个行业这是一个团队共同协作的过程,很疯狂的一个创业过程。当然过程中也有各种各样的问题,但是总得来说还是往前走了。

  在这两三年时间,我的收获很大,帮助了很多对创业者,创业者也会反哺我。你会从一个对很多行业不懂的人,开始对很多创业者、创业项目很熟悉。

  这也是我对社会的一种认知角度,创新创业不是只图个热闹,它实际更赋予了很多社会意义。虽然最后企业可能会被卖掉,但企业培育的人才可能加入到别的企业,那会对别的企业有巨大的助力。包括我底下的孩子也是这样,现在到社会上都很有价值都很受重用,我觉得这也是价值。

  谈并购决策:优客工场上市胜算更大些

  园区界:是你自己的选择还是资本的助推?

  王胜江:主要是我自己的选择。总归是个企业,企业是个生意,是要综合考虑判断的。

  园区界:为什么选优客工场?当时除了毛大庆还有人来找你谈吗?

  王胜江:还有很多,不止一家,有几家。我当时觉得可能头部企业更好吧。

  园区界:但那个时候优客工场还没有现在的规模效应,你们可能是并列奔跑,对方领先几步。

  王胜江:我觉得可能放在一块,能做得更大。

  园区界:跟毛大庆这个人有关系吗?比如说气质比较像,或者说是因为熟悉?

  王胜江:都有。因为我们原来都地产出身,都是行业老炮。还有,大庆确实很能干。

  园区界:会考虑优客工场未来上市可能性更大一些吗?

  王胜江:我觉得会吧。肯定是有这种远景,要不然也不会做这个动作。但也还要从资本、员工等方面综合考虑。

  园区界:2017年就开始考虑这个事了吗?

  王胜江:对,2017年实际上行业进入了一个整合期。

  园区界:还挺早的,这个行业发展也就两年时间,真是特别快。

  王胜江:有些时候你也知道创新创业成长特别快,因为速度快,所以更需要整合。

  园区界:那个时候潘总(潘石屹)找过你吗?

  王胜江:这属于八卦了。有人说找过,但没有直接找过我。是老东家老板,我也不好说,实际上是他确实应该有考虑过。

  谈品牌整合:不统一没发展,就看老毛能力了

  园区界:洪泰创新空间和优客工场合并后,你的身份有什么变化?

  王胜江:合并后以股东身份为主,重点就是配合,做一些收尾的事。

  园区界:团队有什么变化吗?

  王胜江:有一部分人想走了,总是有一个合并的阵痛。有一部分还留着,1/3应该有,一半应该不到。

  园区界:空间还继续运营吗?

  王胜江:空间肯定是都还在继续运营的。

  园区界:洪泰创新空间的品牌怎么处理了?

  王胜江:品牌基本就是统一,否则的话不利于公司发展。如果一个办公空间有好多品牌,是乱的。

  园区界:只有洪泰创新空间是这样,还是所有收购的品牌统一处理?

  王胜江:都一样,合并都一样的。你看滴滴快的合并还有其他品牌吗?早就没有了。品牌不统一怎么发展?

  园区界:你觉得优客工场收了这么多空间之后,好整合吗?

  王胜江:那就看老毛的能力了。

  园区界:行业整合看中的是空间体量,还是有其他考虑因素?

  王胜江:整合不外乎两个诉求:一是迅速占领市场;二是裂变机会更多。

  园区界:优客工场之后的整合,作为股东你们参与吗?

  王胜江:我们更多是支持,他(毛大庆)主导,他有很好的一个团队。他有那么多品牌要整合,整合过程中(遇到一些问题)很正常。

  园区界:站在创业者的角度,你们肯定不乐意了吧?自己做的空间就像自己的孩子一样。

  王胜江:要是不从生意角度来讲,光站在情感角度来讲,就像橘子酒店老板说的,像个代孕妈妈。毕竟是自己亲生养,拼搏了将近三年,成长得还算可以,肯定会有一些情感上的割舍。

  园区界:过去的这一年时间相当于都在整合,这个过程很煎熬吧?

  王胜江:任何事情都很煎熬,创业很煎熬,等待很煎熬,整合很煎熬。都有一个过程,创业这个过程就是一个一个不断煎熬的过程。有很多创始人讲,八年只有三天休息,实际上一点不夸张,每天都在处于焦虑状态。这是创始人的共性,焦虑。

  园区界:你经常讲苦这个字,毛总喜欢讲焦虑这个词,他是通过跑马拉松消除,你是通过禅和佛消解。

  王胜江:嗯,因为内在是核心。吃饭也是一种放松,跑步运动也是。我以前还经常打网球,今年打得少了,通过这些可以释放。内外都要兼修嘛。

  园区界:那合并之后是不是心里的焦虑彻底放下来了?

  王胜江:谈不上,很难放下的。只能说这个事情告一个阶段,告一段落,实际还有很多事要支持和配合。包括我自己有些新想法,有些新事情要做。

  谈行业竞争:一旦方向跑错,资本会让你死得更快

  园区界:我整理了一下现在行业收并购的主角,目前看除了WeWork,一个是优客工场,一个就是氪空间。

  王胜江:刘成城那篇文章你看了没?我发了一个笑脸你知道啥意思吧?

  园区界:迷之微笑啊。

  王胜江:我那是在“呵呵”。

  园区界:好像刘成城以前不怎么为氪空间发声,一般都是钟澍出面。

  王胜江:钟澍不好说,他说嘛。他俩故意的,一个唱黑脸一个唱白脸。

  园区界:行业头部玩家不剩多少了。

  王胜江:头部玩家就十个,有的名气大点,有的规模大点。你想我们都并了,其他人也就不坚持了,多米诺效应嘛。

  园区界:系列合并背后,完全都是你一样的个人选择,还是说有资本力量在推动?

  王胜江:还是要统一意见,资本方投了肯定都会发言,都是合伙人。但你要说都是资本推动也没意义,还是行业要求。这个时候你不做大了不行,很难生存。

  园区界:做大了就一定能赚钱吗?

  王胜江:大了你就有溢价空间啊,你可以涨租金。比如WeWork租金就高。

  园区界:但WeWork除了规模还有品牌效应啊。

  王胜江:一个道理,做大的目的不也为了形成品牌效应嘛。如果他品牌不行,就没有溢价,未来不就死了吗,这很可怕。

  园区界:你觉得优客工场现在品牌方面怎么样?

  王胜江:我不评价。还在一个整合期吧。

  园区界:怎么看待氪空间的发展模式?

  王胜江:说真话,我真不太熟悉。说实话,现在的共享办公时间对团队考验很强,你团队如何没有一个战略和一个深度的发展模式,光资本没用。资本可能会让你死得更快,一旦你方向跑错了,资金是助力的。

  我当时做,是一种实业模式在做,做得很吃亏。影响力很大,但当时规模没完全上去。

  资本只是助力,核心是战略、团队和产品。如果你连产品都做不好,你未来发展很难,确实要经受考验。创始人最重要的还是要把自己的产品做好,这是我个人观点。

  谈行业亏损:亏损主要来源于融资太多

  园区界:那目前行业有很多亏损,这些亏损主要是战略性亏损吗?

  王胜江:对,亏损主要来源于钱太多,融资太多,成本太多了。以后成本降低,上面慢慢产生利润,整个行业就赚钱了。像京东前几年不赚钱,现在也赚钱了。

  每个行业都有行业的难处,你不能去追着这个行业,说这个行业不行。你要是随便找一个行业,可能还不如这个行业。

  但行业走到后面就要赚钱,要讲利润,不能靠融资“烧钱”最后烧死了。

  园区界:现在很多人对这个行业持消极态度,认为不赚钱,未来两三年也不会赚钱,头部企业的财务状况也不好。您怎么看?

  王胜江:我不敢说整个行业都不好,但行业赚钱理念不够,不知道怎么变现。所以要严格的讲,它实际是互联网模式,还要线下变现。共享办公往下走是有机会的,但怎么变现我不敢说。具体要看怎么选,比如SOHO 3Q选了地产就赚钱。

  园区界:SOHO 3Q怎么赚钱了?

  王胜江:它成本便宜,租金价格高,有差价就赚钱啊。未来,行业可以金融化,比如发REITs融资成本低,用自己的钱去拿地,去算账,低买高卖就可以赚钱,再加上量大,自然就赚钱了。

  我认为这个行业没问题,但是谈暴利就很难了。它是个薄利的行业,不能类比成房地产。

  园区界:那既然薄利不赚钱,为什么还有这么多人涌进来做共享办公?

  王胜江:实际上这里面有两个误区,一个就是不要把它看成暴利,第二个你不要光盯这个行业看。关注度高还是因为大家还是对这个行业感兴趣,还有创投的参与,把这个行业捧得太高了。

  大家现在一直在一个行业里去较劲,你得跟其他行业对比,那个时候你再看你会觉得这个行业是正常的。

  园区界:站在资本角度,很多VC在投共享办公,您怎么看?

  王胜江:我认为你要投,你心里就有数。不懂,你投了,那就没办法。

  前两年上门洗车投的多了,你能问投资人为啥吗?处在那个时代节点,投资人认为趋势是对的。趋势是有了,但是没有盈利的点。就跟你刚才问我共享办公一样,共享办公是有盈利点的,最起码是可以盈利的,只是利薄而已。盈利很简单,获取成本低,租得高,自然就赚钱。

  那租得高怎么来的?就靠你的本事。你得有品牌、有通道、有生态。洪泰原来为什么还行,因为我们在这个行业里被大家都认知了,到你这来,能获得他要的东西,这个就是文化。

  只要有利润有需求就能做,如果光有需求没有利润也是个死。如果这个行业光有需求没有利润,这个行业不可能靠着政府养,不现实的。

  谈盈利模式:要么做大上市,要么向下连接

  园区界:你之前观点把行业分两派,一派是纯空间玩法,一派是孵化玩法。但有另外的观点认为这个行业的本质属性是商业地产,租房的生意做不好上面的内容都是空的。目前看,你还坚守孵化派吗?

  王胜江:我觉得都可以,你把孵化做好了,也是有一种内容,对租房也是一个助力。你要分的话可以分成两块,一个是有内容,一个纯联合办。我们就是带着运营租房子的,很累。但地产里面的模式本身就是有差异的,不可能全都做成一样。

  有人物业做得很好,有人主要就是卖,有人就专注租,不能强求说大家都做成一样的。一个行业里的商业模式不可能趋重。这不是是和非的问题。

  园区界:现在有些空间搞SaaS智能化,输出自己的运营能力和设计能力,做代理模式,这种模式你怎么看?

  王胜江:这也是一种方向,没问题,输出管理很好。我一直在做服务输出,管理是能赚钱的。输出管理因为没有成本,只有人员。如果你规模足够大,你输出管理的规模也足够大,是能赚钱的。

  比如一个园区,一年十块钱(每平米的租金),你拿两块钱,那是干干的拿到手。

  这行业能赚钱,但问题是谁会把房子交给你运营?是开发商,大的产业商交给你。那你就得运营就得好,这是可以赚钱的。

  园区界:并购完成后,你现在对这个行业怎么看?

  王胜江:我对这个行业的未来还是很看好的,还是希望它能够往前走。

  我个人这么看,这个行业面对两端:一是供给端,一是需求端。首先伴随着消费升级和创业企业数量的增家,需求端不是个伪需求。第二个从供给端来讲它更有需求。现在的开发商有大量需要升级的存量。我觉得中国进入了一个资产时代。资产时代实际上核心是管理,管理的核心是内容。

  园区界:你说的内容和服务到底指什么?

  王胜江:服务不仅仅简单停留在工位、装修、位置、创业这些层面,还需要一种氛围,一种创业生态。有的企业是缺钱需要融资,有的缺人才需要招聘,有的缺工位。这些都是内容和服务。

  园区界:但创业者缺的市面上都有第三方服务机构在做,轮得着共享办公吗?

  王胜江:但它们没有深刻连接。这些东西在没有共享办公之间都有,企业为什么还需要共享办公。实际上,有效连接是重要的。

  我认为对于消费升级,很多人理解还是不够的。空间很多服务企业的功能,需要生态型的平台来做。从表面看上去没什么区别,但本质差距很大。

  只是简单地提供伞状的服务,这不叫连接,那是堆砌。升级和堆砌是不一样的。生态如果不连在一块不叫升级,而是各自为政。而真正的连接,我觉得很多人做不了。

  园区界:如果我们把底层逻辑简化,一类是靠连接形成的流量赚钱,一类是靠产品服务本身赚钱,目前来看共享办公还是靠工位赚钱为主。那么,共享办公靠连接赚钱这条路径要怎么实现?

  王胜江:赚钱, 早期还是以租赁差价为主。这个差价怎么产生?可能是服务,可能是大品牌,可能你量大,可能你位置好,可能你成本低,可能你装修好,或者你形成了文化。文化背后本质是运营和服务。

  从赚钱角度,行业未来变现,我个人研究了两个方向:一是做大,走资本通道。但在资本通道里边,你要有WeWork的这种能力,毛利很高。

  第二个就是要跟行业、产业连接。有的人做培训,有的人做媒体,有的人做地产,有的做科技产业孵化,这都可以做。但不管你做哪个,你都要做到极致。你要真的要钻透,否则的话,最后就成骗子了。

  谈新身份:主要作为股东,谋划新事业再出山

  园区界:除了作为合并后公司的股东之外,你之后还会开创一个自己的新事业吗?

  王胜江:应该还会有一些新的事业,跟大文化相关。

  园区界:但不会在共享办公了吧?

  王胜江:应该不会了,因为这个是有要求的。

  我肯定还是做一些事情,用我原来的优势,做一些我喜欢的其他行业的项目。也不见得是地产,可能会做一点其他行业跨界的、好玩的、跟文化相关的行业。现在做的事情有点大文化,内容领域,我们来切一点。跟原来的一点关联没有,完全切开的,也符合我的兴趣。

  园区界:我之前看你从SOHO中国离开到2015年创业期间,中间还有两年左右的空档,那个时候在做什么?

  王胜江:那时候在做地产项目的运营、招商、基金这类工作。以运营为主,实际上跟共享办公很像。我以后准备做的事也是跟人有关的,跟体验有关的。

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