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十月活动

联合办公“生死竞速”

  2018-09-23 19:04:45   来源:中国经营报  作者:付魁 张玉 石英婧

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  近年来,不同规模、不同定位的联合办公企业一时间风起云涌。

  “联合办公企业在突围过程中,从0到1的过程其实是非常简单的,但从1到100则需要非常高的技术及数据手段来实现规模化和连锁化。不具备这个能力的企业,很快就会被淘汰。”日前,氪空间总裁钟澍在接受《中国经营报》记者采访时这样表示。
 
  近年来,不同规模、不同定位的联合办公企业一时间风起云涌。戴德梁行相关研究报告显示,2018年一季度末,在主要城市,已经有546个联合办公场所,而在几年前,联合办公还只是个新兴办公概念。
 
  一方面,不同巨头纷纷试水联合办公;另一方面,行业洗牌日趋激烈,盈利模式单一、经营不善、入驻率低、融资难题加剧等问题的显现,也让联合办公行业上演“生死竞速”。
 
  在以3亿元并购上海共享办公企业Workingdom两周后,优客工场于7月23日正式与爱特众创达成并购合作意向,这也是进入2018年以来,优客工场完成的第5宗战略并购合作意向。此外,今年3月份,优客工场先后完成对无界空间、wedo联合创业社的并购;4月,众创空间WeWork中国25亿元收购裸心社。据不完全统计,2017年3月份至今,联合办公领域共完成8次收购或合并。
 
  “最终的大结局其实应该是比较清晰的,可能会有四五家上市公司,但是说谁要一家独大我觉得也比较难。因为这个行业有一定的地域性,谁也很难把谁吃掉。”米域创始人、CEO冯印陶向本报记者表示。
 
  价格混战
 
  日前,记者实地走访了位于上海市徐汇区天钥桥路580号的方糖小镇。据相关工作人员介绍,6人工位的价格在9600元/月——13000元/月不等,单人工位的价格为2000元/月。此外,会议室在赠送额度范围内可以免费使用。包括健身房、电话室等在内的公共服务区和冰箱、微波炉等公共设施都可免费使用。另据工作人员透露,该店共有700多个工位,目前仅剩100多个。
 
  而在直线距离不足两公里的徐汇区裕德路的氪空间联合办公场所,据相关工作人员介绍,位于上述区域的氪空间共有1700个工位,自去年开店以来,目前出租率已达85%——90%。据介绍,一个7人的工位,折后价格为16493元/月,合计每个工位约2356元/月。此外,会议室一个月赠送400元额度,根据大、中、小会议室不同,一个8人间的会议室120元/时,小一点的会议室60元/时。
 
  在位于上海市徐汇区华山路的WeWork联合办公场所,记者了解到,一间普通的带窗6人间办公室的价格大概在2.2万元/月,而不带窗的价格则为1.8万元/月。由此计算,单个工位的价格在3000元/月——3667元/月不等。
 
  据介绍,续约每年租金涨幅为4%。以2万元/月为例,则一年的涨幅为800元/月。会议室非繁忙时期的价格为一小时消费2个点,繁忙时期为一个小时消费3个点。一个6人间办公室每个月可免费享用22点,超出免费享用点数后每小时320元左右。
 
  在位于上海市浦东新区芳甸路1188弄1——4号证大喜玛拉雅中心北区B1层的优客工场,相关工作人员告诉记者,该店联合办公的占地面积约为6000平方米,单个工位的价格在1500元/月——1800元/月不等。目前,该店大约有600个工位,入驻率约为80%。此外,该工作人员还向记者介绍,“可容纳100——150人的大会议室,收费标准为1000元/时,小的会议室只要空闲,可以免费使用。”
 
  随后,记者又实地走访了位于上海市浦东新区世纪大道1568号中建大厦18楼的中海Officezip。据介绍,该店每个工位的租金在4000元/月——5000元/月不等。“我们会赠送每个租客相应的会议室使用额度,具体的额度范围还在讨论制定中,大会议室的使用,半天需要1000元,全天需要2000元。”
 
  跑马圈地
 
  自2016年7月进军中国市场以来,两年中WeWork年复合增长率超300%、进军8个城市10个空间、从0到拥有1万个工位,全球管理空间数量也由180个激增至295个。
 
  今年以来,优客工场共涉及5宗并购,目前其已在全球布局了35个城市,160个场地,总管理面积58万平方米。今年5月份,优客工场总裁毛大庆曾对外表示,IPO也在他的考虑范围之内。
 
  此外,8月初,36氪及氪空间创始人兼董事长刘成城在一场论坛上表示,今年上半年,氪空间拿下了上海联合办公市场新增面积的70%,以及北京联合办公市场新增面积的40%。钟澍在日前接受采访时表示,8月和9月,氪空间每个月都会有10个项目开业。另据了解,目前氪空间已进入12个城市,开业三十几个项目,有五十几个项目即将开业,入驻企业超过3000家。公司今年的目标是新增30万平方米的物业面积,明年的目标是100万平方米。
 
  钟澍告诉本报记者,对于联合办公行业来说,未来规模化会是一个非常大的优势。“大家现在看到的联合办公,不仅是线下的形态,实际上其在线上的内容里面做了很多深度数据挖掘。这包括用户数据、楼宇数据、公司数据以及采取技术手段的一些措施。规模化的企业获取用户、物业的成本都会更低。“未来从平台上来说我们认为会一家独大,当然也会有类似于苏宁和国美、京东和阿里这样的竞争持续下去。”钟澍表示。
 
  和钟澍对规模的热衷不同,冯印陶表示,增长速度一定要和企业的建设相匹配。
 
  据悉,总部位于上海的联合办公品牌米域MIXPACE目前在上海核心商业区运营15个办公项目,在陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥商圈皆有布局,覆盖1——50人不等的处于不同发展阶段的企业,为数百个团队提供服务。2018年,公司将拓展北京和深圳市场,计划布点总数增加到30——50个,承租运营面积提升至15万平方米以上。“假设我们做到100万平方米,也就是服务20万人而已。这个服务人口的比例和整个市场的人口比例相比是非常小的,所以整体的渗透率和市场占有率不会很高。相对来讲,米域的发展会是小步快跑、稳步增长这样一个模式,不会在特别短的时间内增加几十万平方米,那样的增长是不健康或者不理性的。”冯印陶说道。
 
  资本魔咒
 
  日前,本报记者在实地走访中了解到,场租收益目前仍然是联合办公运营商的主要收入来源。另据相关媒体报道,优客工场的场租收益曾一度占到总收益的90%。在冯印陶看来,联合办公以租金为主要收入完全没有问题,联合办公最根本的是看其会员服务费是否够高,“在这里面可能打包了很多服务,用户会由于很多原因愿意支付这个更高的议价。所以,衍生业务逻辑就是要把服务做好,会员才愿意付更多的钱。”
 
  一位联合办公行业的业内人士给记者算了一笔账:“打个比方,某个联合办公社区1000个工位,出租率80%,3000元/工位/月,那一个月的收入是240万元。这个社区按7000平方米的面积来算,写字楼的租金10元/平方米/天,一个月的租金成本210万元;物业+水电+Wi-Fi+保安保洁+社区运营人员,算30万元,那这个社区就可以维持平衡了。出租率只要做到80%以上,这个社区就可以盈利,这还是一个很粗略的算法,没有计算非租金收入,运营成本实际也没有那么高。”上述业内人士坦言,不是联合办公做不到盈利,而是其一直在高速扩张,所以公司整体未实现盈利,这是战略性选择。
 
  优客工场相关负责人在回应本报记者采访时表示,盈利是一件水到渠成的事,优客工场现在做的是以桌子为起点,搭建超级平台,这个平台上有各种商业资源,还有企业服务必备的配套资源。平台搭建好了,各种设施齐备了,让用户都在这个平台上有了更好的发展,用户都盈利了,联合办公企业不可能不盈利。
 
  近年来,随着宏观调控政策的不断收紧,能否持续获得融资也成为决定不少联合办公企业是否能够持续扩张的“命脉”。
 
  近期,WeWork宣布,其中国子公司将从亚洲投资者手中融得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资等投资的共计5亿美元B轮融资;截至目前,方糖小镇共计完成了4轮融资;米域MIXPACE于3月28日完成B-1轮4亿元融资,并逐步落实B-2轮融资;今年1月,氪空间宣布完成Pre-B轮融资,融资额6亿元。
 
  谈及行业面临的融资难题,钟澍表示,资本天然会去追逐龙头,当你成为行业龙头的时候,反而会更容易获得资本的青睐,这也必然会导致市场上的一些优胜劣汰。“当然,这并不意味着发展规模要牺牲每一个社区的发展质量,二者一定要协同好。”
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